כמה מס רכישה תשלמו על הדירה

שני נתונים קובעים, ואחד מהם בוחר טבלה שלמה

שווי הדירה ומעמד הרוכש. השני מהם אינו מקדם שמוכפל בתוצאה של הראשון: הוא בוחר טבלה אחרת לחלוטין, עם מספר מדרגות אחר, עם גבולות אחרים ועם סעיף חוק משלה. לכן המעבר מרכישת דירה יחידה לרכישת דירה נוספת אינו «תוספת אחוזים» על אותו חישוב אלא חישוב שמתחיל מחדש מהשקל הראשון. מי שמנסה להעריך את השני מתוך הראשון בעזרת יחס כלשהו יקבל מספר שגוי בכל טווח מחירים.

בתוך הטבלה שנבחרה החישוב מדורג. המחיר נחתך לפרוסות לפי גבולות המדרגות, כל פרוסה מחויבת בשיעור של המדרגה שבתוכה היא נמצאת, והמס הוא סכום כל הפרוסות. שווי שנופל בדיוק על גבול בין שתי מדרגות שייך לנמוכה מביניהן ולא לגבוהה — פרט קטן שמשנה את התוצאה בדיוק בנקודות שבהן קונים ומוכרים מתמקחים על המחיר.

השורה שמתחת לסכום היא שיעור המס האפקטיבי, כלומר המס חלקי שווי הדירה. הוא תמיד נמוך מהשיעור של המדרגה הגבוהה ביותר שנגעתם בה, פשוט מפני שרוב הכסף חויב במדרגות שמתחתיה. זהו המספר הנכון להשוואה בין עסקאות, לא השיעור של המדרגה העליונה.

דוגמה: דירה ב־‎2,500,000‎ ש״ח

כדירה יחידה, העסקה הזו נושאת מס רכישה של ‎20,538‎ ש״ח. שיעור המס האפקטיבי הוא ‎0.82%‎ — פחות מאחוז — למרות שהחלק העליון של המחיר כבר חויב בשיעור גבוה בהרבה. הסיבה גלויה בטבלה שמעל: הפרוסה הגדולה ביותר של המחיר נופלת במדרגה התחתונה, שאינה מחויבת כלל.

אותה דירה בדיוק, אצל רוכש שכבר מחזיק דירה, נושאת ‎200,000‎ ש״ח. ההפרש בין שני המספרים הוא ‎179,462‎ ש״ח — קרוב לפי עשרה, על אותו נכס, באותו יום, באותו מחיר. זה הסכום שמצדיק לברר את שאלת המעמד לפני החתימה ולא אחריה, וזו גם הסיבה שהמחשבון מציג את שני הצדדים תמיד ולא רק את זה שסימנתם.

ההפרש בין שני המעמדות אינו קבוע

ככל שהמחיר עולה, הפער בשקלים גדל אבל חלקו מתוך המחיר מצטמצם. בדירה ב־‎2,500,000‎ ש״ח הפער הוא ‎179,462‎ ש״ח, שהם ‎7.2%‎ מהמחיר. בדירה ב־‎4,000,000‎ ש״ח המס כדירה יחידה הוא ‎95,538‎ ש״ח וכדירה נוספת ‎320,000‎ ש״ח, פער של ‎224,462‎ ש״ח שהם ‎5.6%‎ מהמחיר. בדירה ב־‎6,500,000‎ ש״ח המספרים הם ‎233,886‎ ו־‎528,899‎ ש״ח, פער של ‎295,012‎ ש״ח שהם ‎4.5%‎.

המשמעות המעשית: היתרון של דירה יחידה שווה הכי הרבה, יחסית, דווקא בדירות בטווח הבינוני. שם הפער בין שני המסלולים מגיע לשיעור הגבוה ביותר מתוך המחיר, ושם גם שאלת המעמד מכריעה את כדאיות העסקה בפועל.

בקצה התחתון של הטווח היחס הופך חד עוד יותר, והפעם לא בגלל השיעורים אלא בגלל המבנה. נכס ב־‎900,000‎ ש״ח שנרכש כדירה יחידה אינו נושא מס כלל, ואותו נכס בדיוק כדירה נוספת נושא ‎72,000‎ ש״ח. הסיבה אינה שהשיעורים גבוהים יותר אלא שלטבלה השנייה אין בכלל מדרגה פטורה בתחתית: היא מחייבת מהשקל הראשון, בלי שום חלק שנשאר בחוץ. בטווח המחירים הנמוך זהו ההבדל כולו.

מה קורה כשחוצים מדרגה

הטעות הנפוצה ביותר בנושא הזה היא ההנחה שחציית גבול מדרגה מייקרת את כל המחיר בשיעור הגבוה. היא לא. רק החלק שמעל הגבול מחויב בשיעור החדש, והחלק שמתחתיו נשאר בדיוק כפי שהיה.

בשתי שורות: דירה יחידה ב־‎1,900,000‎ ש״ח אינה נושאת מס כלל. אותה דירה ב־‎2,100,000‎ ש״ח נושאת ‎4,244‎ ש״ח, שהם ‎0.2%‎ משוויה. תוספת של ‎200,000‎ ש״ח למחיר הוסיפה ‎4,244‎ ש״ח למס, ולא שקל אחד מעבר לזה. אין שום מחיר שבו הוספת שקל אחד למחיר מוסיפה יותר משקל אחד למס.

למה יש כאן בורר תאריך

טבלאות המדרגות משתנות. חלקן מתעדכנות מדי שנה, וחלקן נשענות על הוראת שעה שיש לה מועד פקיעה ידוע מראש. עסקה נבחנת לפי הטבלה שהייתה בתוקף ביום חתימת החוזה, ולא לפי זו שבתוקף היום — ולכן בדיקה של עסקה שכבר נחתמה מחייבת לבחור את התאריך שלה.

מתחת לטבלה מופיע מאיזה סעיף היא באה ומאיזה יום היא חלה, ואם היא נשענת על הוראת שעה — גם מתי היא פוקעת. השורה הזו נבנית מאותם נתונים שמניעים את החישוב, כך שהמספרים שבטבלה והמקור שמתחתיה אינם יכולים להיפרד זה מזה. הערכים עצמם, על כתובת המקור ותאריך הבדיקה, מפורטים בבלוק המקורות שבהמשך העמוד, וכל עדכון שלהם מופיע ביומן השינויים.

טווח התאריכים שהבורר מאפשר אינו שרירותי: הוא נעצר בתאריך המוקדם ביותר שיש לו טבלה מאומתת, ובהווה מהצד השני. עסקה שקדמה לטווח הזה תסומן ככזו במקום להיענות במספר שאין מאחוריו טבלה.

איך לקרוא את הטבלה שמעל

לכל שורה בטבלה יש טווח שווי, שיעור, החלק מהמחיר שנפל בתוכה והמס שנגזר ממנו. השורה המסומנת היא זו שבה נעצר שווי הדירה שהזנתם. השורות שמתחתיה מלאות — הן חויבו במלואן — והשורות שמעליה ריקות, מפני שהמחיר לא הגיע אליהן.

מעבר בין שני המעמדות מחליף את הטבלה כולה, לא רק את המספרים שבתוכה: מספר השורות משתנה וגם הטווחים עצמם. זו הדרך המהירה ביותר לראות שאין כאן טבלה אחת עם תוספת, אלא שתי טבלאות שאין ביניהן קשר חשבוני.

הדרך המהירה להבין את החישוב היא לקרוא את עמודת «נפל במדרגה» מלמעלה למטה: היא מחלקת את המחיר לחלקים שמסתכמים בדיוק בו. עמודת המס לצידה מראה מה עלה כל חלק. סכום העמודה הזו הוא המספר שבראש התוצאה, ואין בו שום רכיב שאינו מופיע באחת השורות.