איך התמהיל משנה את ההחזר

חלוקה למסלולים אינה חלוקה להלוואות

הצעה מהבנק מגיעה כשלוש או ארבע שורות, וקל לקרוא כל שורה כהלוואה שעומדת בפני עצמה. הן אינן כאלה. השורות מגיבות לדברים שונים לחלוטין, ולכן הסכום שיֵצא מהחשבון בכל חודש אינו מספר אחד אלא עקומה שנמתחת על פני כל התקופה.

העמוד בונה את העקומה הזו במפורש. כל שורה מקבלת לוח משלה, והלוחות מונחים זה על גבי זה: החודש ה־‎73‎ הוא סכום השורות באותו חודש בדיוק. שורה שנגמרת מוקדם מורידה מדרגה מהעקומה, ושורה צמודה מושכת אותה כלפי מעלה לאורך כל הדרך. הגרף שמתחת לתוצאה הוא בדיוק זה, נקודה לכל שנה.

מה זז בכל שורה, ובעקבות מה

יש כאן שלושה מנגנונים, ולא שלושה שמות מסחריים.

בשורה קבועה לא צמודה הריבית ננעלת ביום החתימה ושום דבר חיצוני אינו נוגע בה. ההחזר שאתם רואים היום הוא ההחזר של החודש האחרון.

בשורה צמודת מדד הריבית נעולה, אבל הקרן עצמה גדלה עם המדד — ולכן ההחזר גדל איתה. זו הסיבה שריבית נמוכה בשורה כזו אינה מבצע: היא הנחה שניתנת תמורת סיכון שעבר אליכם.

בשורה פריים הריבית אינה נתון אלא נוסחה. מה שנקוב בהצעה הוא המרווח בלבד, והבסיס שמעליו הוא ריבית שמשתנה בהחלטה חיצונית כמה פעמים בשנה. השדה בטופס נטען מהמקור שבתחתית העמוד, ואפשר לעדכן אותו ידנית אם ידוע לכם ששונה.

דוגמה: מיליון שקלים לעשרים וחמש שנה

התמהיל שהעמוד נטען איתו מפוצל ל־‎400,000‎ ש״ח קבועה לא צמודה ב־‎4.9%‎, ‎330,000‎ ש״ח פריים במרווח של חצי אחוז מתחת לבסיס, ו־‎270,000‎ ש״ח צמודת מדד ב־‎3.2%‎, בתרחיש מדד של ‎2%‎ בשנה.

ההחזר בחודש הראשון הוא ‎5,460‎ ש״ח. בשנה העשירית הוא כבר ‎5,716‎, ובשנה האחרונה ‎6,258‎ — למרות ששום ריבית לא זזה בתרחיש הזה. כל העלייה מגיעה מהשורה הצמודה לבדה, שמתחילה ב־‎1,311‎ ש״ח בחודש ומסיימת ב־‎2,147‎.

סך ההחזר לאורך התקופה הוא ‎1,753,232‎ ש״ח: ‎662,136‎ ריבית, ועוד ‎91,096‎ שהם תוספת ההצמדה לקרן. אותו תמהיל בדיוק בתרחיש מדד אפס מסתכם ב־‎1,637,398‎ ש״ח, וההפרש בין שני המספרים הוא כל מה ששתי נקודות אחוז של מדד בשנה עושות לחוב הזה.

שווה להשוות את המספר הזה לשתי חלופות קיצון על אותו מיליון ולאותה תקופה. הלוואה שכולה קבועה לא צמודה ב־‎4.9%‎ פותחת ב־‎5,788‎ ש״ח ומסתכמת ב־‎1,736,336‎; הלוואה שכולה פריים, בהנחה הלא־סבירה שהבסיס לא יזוז עד ‎2051‎, פותחת ב־‎5,558‎ ומסתכמת ב־‎1,667,497‎. התמהיל פותח נמוך משתיהן ומסתיים גבוה משתיהן. החזר ראשון נמוך אינו סימן להצעה זולה, וזו בדיוק הסיבה שהשוואה בין הצעות לפי השורה הראשונה שלהן אינה השוואה.

מה אחוז אחד עושה, ולמי

מתחת לתוצאה מופיעות שתי שורות: ההחזר אילו הבסיס היה גבוה בנקודת אחוז אחת היום, ואילו היה נמוך בה. בתמהיל שלמעלה התשובה היא ‎5,652‎ ו־‎5,278‎ — תזוזה של פחות מ־‎200‎ ש״ח לכל כיוון, כי רק כשליש מההלוואה מגיב בכלל.

הטבלה מראה למי בדיוק. השורה הקבועה נשארת על ‎2,315‎ ש״ח בשתי התשובות, השורה הצמודה נשארת על ‎1,311‎, ורק שורת הפריים עולה מ־‎1,834‎ ל־‎2,026‎. זו כל התזוזה.

והנה מה שמעניין: אותה נקודת אחוז על תמהיל שיושב בדיוק על התקרה המותרת מזיזה את ההחזר ב־‎388‎ ש״ח, ועל הלוואה שכולה פריים — ב־‎583‎ ש״ח. החשיפה גדלה כמעט ליניארית עם המשקל, וזה מה שהופך את שאלת המשקל לשאלה היחידה שבאמת צריך להכריע.

כמה מהתמהיל מותר שיזוז

יש תקרה רגולטורית על החלק שהריבית בו יכולה להשתנות במהלך ההלוואה. פריים נספר שם, וכך גם כל מסלול עם מועד עדכון — לא רק זה שנקרא «משתנה». התקרה עצמה, וגם המגבלה על התקופה המקסימלית, מוצגות במחשבון מול המספרים שלכם ומקורן בקישור שבסעיף המקורות למטה.

כשהתמהיל חורג, מופיעה שורה שאומרת זאת. שורת יחס ההחזר להכנסה נראית דומה אבל אינה אותו דבר: היא מגבלה על הבנק ולא עליכם, והיא מקשה על אישור מבלי לפסול אותו.

מה העמוד אינו מכריע

שיעור המימון מוצג כאן כתוצאה של חלוקה, לא כאישור. התקרה עליו תלויה בשאלה אם זו דירה ראשונה, חלופית או להשקעה, ובנתונים שהעמוד אינו מכיר — ולכן הוא מציג את המספר ואינו אומר עליו דבר. גם הריבית שתקבלו בפועל אינה כאן: היא נגזרת מהתיק שלכם, ומה שמוזן בטופס הוא ההצעה שכבר בידיכם, לא תחזית של אחת.