כמה מס תשלמו על הדירה שאתם משכירים
העמוד מריץ את אותו שכר דירה בשלושה מסלולי מס במקביל ומראה איזה מהם יוצא זול יותר, כולל השלב שבו התקרה עצמה מתכווצת — זה שכמעט כל חישוב אחר ברשת מדלג עליו.
התקרה מתכווצת, היא לא רק נגמרת
כשדמי השכירות עוברים את התקרה החודשית, האינטואיציה אומרת שהחלק שמעליה חייב במס והשאר פטור. זה לא מה שכתוב. החוק מורה להפחית את הסכום העודף מהתקרה עצמה, וסכום הפטור החדש הוא מה שנשאר ממנה. רק אחריו מפחיתים אותו מדמי השכירות כדי לקבל את הסכום החייב.
ההבדל בין שתי הקריאות הוא בדיוק פי שניים. בקריאה הנאיבית, שכירות שגבוהה מהתקרה במאתיים שקלים משאירה מאתיים שקלים חייבים. במציאות התקרה יורדת גם היא במאתיים, ולכן החייב הוא ארבע מאות. כל שקל נוסף של שכירות נספר פעמיים: פעם כהכנסה שנוספה ופעם כפטור שנשחק.
לתנועה הזאת יש נקודת עצירה שאיש לא חוקק אותה במפורש — היא פשוט נופלת מהחשבון. כשדמי השכירות מגיעים לכפל התקרה, העודף שווה לתקרה, ההפחתה מאפסת אותה, ולא נשאר פטור בכלל. מכאן ואילך מלוא ההכנסה חייבת, והשאלה כבר אינה כמה פטור נשאר אלא באיזה משני המסלולים האחרים כדאי לבחור. הלוח בעמוד מסמן את המסלול הזה כלא זמין במקום להעלים אותו, מפני שהיעלמות של שורה מחייבת את הקורא לנחש למה.
שלוש שורות בטבלה, ולא שלוש כניסות לעמוד
מי שמשכיר דירה בוחר בין שלושה מסלולים, וההבדל ביניהם אינו רק בשיעור. במסלול הפטור נותר לשלם רק על מה ששרד את התקרה המתואמת, לפי שיעור המס השולי. במסלול המופחת משלמים שיעור אחיד על כל המחזור, בלי לנכות דבר — לא הוצאה, לא פחת, לא זיכוי ולא פטור. במסלול המדרגות הכול חייב, אבל הכול גם מותר בניכוי: הוצאות שוטפות ופחת על הדירה.
לכן ההשוואה חייבת להיעשות על אותם נתונים בדיוק, ולא בשלוש ריצות נפרדות שקל לבלבל ביניהן. הטבלה בראש התוצאה מציגה את שלושת המסלולים על אותה שורת נתונים, מסמנת את הזול ביותר, ומתחתיה שלוש הפירוקים שמראים איך כל סכום התקבל. אפשר לבחור מסלול שונה לכל דירה, אבל התקרה נבחנת תמיד מול סך ההכנסות מכל הדירות יחד — כולל אלה שדווחו במסלול אחר.
ההוצאות במסלול הפטור נחתכות ביחס
זו הנקודה השנייה שכמעט תמיד נעלמת. כשחלק מדמי השכירות פטור וחלק חייב, לא ניתן לנכות את מלוא ההוצאה מהחלק החייב. ההוצאה מותרת ביחס שבין הסכום החייב לכלל ההכנסה משכר הדירה.
מספרית זה מכה חזק. הכנסה שנתית שרק שמינית ממנה חייבת, מול הוצאות של עשרות אלפי שקלים, תתיר ניכוי של כמה אלפים בלבד. השדה בטופס מבקש את ההוצאות כפי שהוצאו בפועל, והחיתוך נעשה בחישוב ומוצג כשורה נפרדת, כדי שיהיה אפשר לראות אותו ולא רק את התוצאה שלו.
לפחת יש כאן כלל משלו. הניכוי שנגזר משווי הדירה שייך למסלול המדרגות בלבד: מי שנהנה מהפטור אינו רשאי לתבוע אותו. השדה קיים בטופס, אבל התוצאה שלו מופיעה בפירוק אחד מתוך שלושה, ולא בשלושתם.
הגיל מזיז את כל הסולם
שיעור המס במסלול המדרגות אינו מתחיל במקום שבו הוא מתחיל למשכורת. הכנסה מרכוש נמדדת בטבלת שיעורים משלה, שהמדרגות הנמוכות הושמטו ממנה, ולכן השקל הראשון של שכר דירה נושא שיעור גבוה בהרבה מהשקל הראשון של שכר עבודה.
הכלל הזה נסוג בגיל מסוים: ממנו ואילך חוזרות גם על ההכנסה הזו כל מדרגות הטבלה הרגילה. שני משכירים עם אותה דירה ואותו חוזה יכולים לשלם סכומים שונים לגמרי, וההבדל היחיד ביניהם הוא שנת לידה. שדה הגיל בטופס קיים בשביל השאלה הזאת, והגיל עצמו מגיע מהמקורות שבהמשך העמוד ולא מהטקסט הזה.
נקודה אחרונה על אותו מסלול: דמי השכירות אינם נמדדים לבדם. הם נערמים מעל שאר ההכנסה החייבת של אותה שנה, ולכן שדה ההכנסה האחרת הוא שקובע לאיזו מדרגה הם נכנסים. טבלת המדרגות שבתחתית העמוד מראה בדיוק היכן נחת החלק הזה, ומציינת מעל איזה סכום הוא הונח.
דוגמה
שכר דירה של שישה אלפים שקלים בחודש, מול תקרה של חמשת אלפים שש מאות חמישים וארבעה. העודף הוא שלוש מאות ארבעים ושישה שקלים. מפחיתים אותו מהתקרה ומקבלים חמשת אלפים שלוש מאות ושמונה — זה סכום הפטור. ההפרש בין שכר הדירה לבינו הוא שש מאות תשעים ושניים שקלים חייבים לחודש, בעוד שהקריאה הנאיבית הייתה מגיעה לשלוש מאות ארבעים ושישה.
בשנה שלמה מדובר בשמונת אלפים שלוש מאות וארבעה שקלים חייבים מתוך שבעים ושניים אלף שהתקבלו. אם באותה שנה היו גם הוצאות מוכרות של עשרים וחמישה אלף, מותר לנכות מהן רק את היחס — כשמונה אחוזים, כלומר קצת פחות משלושת אלפים. בסיס המס הסופי יוצא כחמשת אלפים וארבע מאות, והמס עליו נגזר מהמדרגה שאליה הוא נכנס מעל שאר ההכנסות.
באותם נתונים בדיוק, המסלול המופחת היה גובה עשירית משבעים ושניים אלף. הפער בין שני המספרים הוא כל מה שהעמוד הזה נועד להראות, והוא מתהפך ככל שהשכירות עולה.
מה המחשבון הזה לא עושה
- אינו מכריע אם ההשכרה היא הכנסה מעסק — היקף עסקי מוציא את ההכנסה משלושת המסלולים גם יחד
- מיישם את ניכוי דמי השכירות המוטבים לפי ההצהרה, בלי לבדוק שאכן מדובר בדירת מגורים יחידה
- פחת לפי תקנות הפחת של 1941, המותר דווקא במסלול הפטור, נגזר מאופן הבנייה ואינו מחושב כאן
- חובת הגשת דוח שנתי נקבעת במבחן מחזור נפרד, ואינה נגזרת מסכום המס שיצא כאן
מקורות ושיטת החישוב
- רשות המסים — לוח עזר לחישוב מס הכנסה ממשכורת ושכר עבודה, סכומים מתואמים לשנת המס 2026 — תקרת הכנסה משכר דירה - פטור ממס 5,654 לחודש · נבדק ב־
- רשות המסים — מדריך לפירוט המסלולים לתשלום ולהקלות במס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים בישראל (עודכן 1.6.2026) — סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, קובע כי ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל | עד לסכום הכנסתו מדמי שכירות באותה שנה או עד לסכום של 90 אלף שקלים חדשים בשנה, לפי הנמוך · נבדק ב־
- רשות המסים — דע זכויותיך וחובותיך, מדריך למילוי טופס דין וחשבון של יחיד על ההכנסה של שנת 2025 — שיעורי מס התחלתיים של 10%, 14%, 20%, חלים על הכנסות מיגיעה אישית ועל הכנסותיו של מי שמלאו לו שישים שנה בשנת המס | הניכוי השנתי יהיה בשיעור של 2% מהשווי של הדירה, כשהוא מתואם · נבדק ב־
שאלות נפוצות
איך מחשבים את הפטור כששכר הדירה גבוה מהתקרה?
מפחיתים את התקרה מדמי השכירות, ואת ההפרש שהתקבל מפחיתים שוב מהתקרה עצמה. מה שנשאר הוא הסכום הפטור. לכן שקל נוסף של שכירות מגדיל את הסכום החייב בשני שקלים, ולא באחד.
ממתי כבר לא נשאר פטור בכלל?
כשדמי השכירות מגיעים לכפל התקרה. שם ההפחתה הכפולה מאפסת את התקרה המתואמת, ומכאן ואילך כל ההכנסה חייבת. הסף הזה אינו כתוב בחוק — הוא פשוט המקום שבו הנוסחה מתאפסת.
אפשר לנכות הוצאות במסלול הפטור?
רק את החלק שלהן שמיוחס להכנסה החייבת, לפי היחס בין הסכום החייב לכלל דמי השכירות. הוצאה של 25,000 ש״ח מול הכנסה שרק שמינית ממנה חייבת מותרת בכמה אלפים בלבד.
למה שיעור המס במסלול המדרגות מתחיל ב-31%?
מפני שהכנסה משכר דירה אינה הכנסה מיגיעה אישית, ולה יש טבלת שיעורים משלה שהמדרגות הנמוכות הושמטו ממנה. מי שמלאו לו שישים בשנת המס חוזר לטבלה הרגילה, שמתחילה ב-10%.
מאיפה מגיעים המספרים שבחישוב?
מרשות המסים בלבד — לוח העזר השנתי, המדריך למסלולי המיסוי, ההודעה על תיקון 264 וחוברת דע זכויותיך. בלוק המקורות מציג לכל ערך את הכתובת, את הניסוח שנשלף ואת תאריך הבדיקה.
מחשבונים קשורים
שינויים בערכים שבעמוד
- — נבדק, ללא שינוי
- — נבדק, ללא שינוי
- — תקרת הכנסה משכר דירה - פטור ממס 5,654 לחודש
- — תקרת הכנסה משכר דירה - פטור ממס 5,471 לחודש
- — נבדק, ללא שינוי
- — סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מאפשר לשלם מס מופחת בשיעור של 10% על הכנסות מהשכרת דירת מגורים בישראל | לנכות מהכנסות השכירות המתקבלות מהדירה המושכרת את דמי השכירות המוטבים ששילם, עד לסכום של 90,000 ₪ בשנה | ההטבה תחול על הכנסות שכירות המתקבלות מתחילת שנת 2023 ואילך
- — עד- 301,200 31% | מ- 301,201 עד- 560,280 35% | מכל שקל נוסף 47% | יחיד אשר הכנסתו החייבת בשנת המס עלתה על 721,560 ₪ ... בשיעור של 3%
- — עד- 269,280 31% | מ- 269,281 עד- 560,280 35% | מכל שקל נוסף 47% | יחיד אשר הכנסתו החייבת בשנת המס עלתה על 721,560 ₪ ... בשיעור של 3%
- — שיעורי מס התחלתיים של 10%, 14%, 20%, חלים על הכנסות מיגיעה אישית ועל הכנסותיו של מי שמלאו לו שישים שנה בשנת המס | הניכוי השנתי יהיה בשיעור של 2% מהשווי של הדירה, כשהוא מתואם
- — עד- 84,120 10% | מ- 84,121 עד- 120,720 14% | מ- 120,721 עד- 228,000 20% | מ- 228,001 עד- 301,200 31% | מ- 301,201 עד- 560,280 35% | מכל שקל נוסף 47%
- — עד- 84,120 10% | מ- 84,121 עד- 120,720 14% | מ- 120,721 עד- 193,800 20% | מ- 193,801 עד- 269,280 31% | מ- 269,281 עד- 560,280 35% | מכל שקל נוסף 47%
- — עד- 84,120 10% | מ- 84,121 עד- 120,720 14% | מ- 120,721 עד- 193,800 20% | מ- 193,801 עד- 269,280 31% | מ- 269,281 עד- 560,280 35% | מכל שקל נוסף 47% · מס נוסף על הכנסות גבוהות לפי סעיף 121ב: מעל 721,560 ₪ בשיעור של 3%
- — עד- 81,480 10% | מ- 81,481 עד- 116,760 14% | מ- 116,761 עד- 187,440 20% | מ- 187,441 עד- 260,520 31% | מ- 260,521 עד- 542,160 35% | מכל שקל נוסף 47% · מס נוסף על הכנסות גבוהות לפי סעיף 121ב: מעל 698,280 ₪ בשיעור של 3%
- — עד- 77,400 10% | מ- 77,401 עד- 110,880 14% | מ- 110,881 עד- 178,080 20% | מ- 178,081 עד- 247,440 31% | מ- 247,441 עד- 514,920 35% | מכל שקל נוסף 47% · מס נוסף על הכנסות גבוהות לפי סעיף 121ב: מעל 663,240 ₪ בשיעור של 3%
- — עד- 75,480 10% | מ- 75,481 עד- 108,360 14% | מ- 108,361 עד- 173,880 20% | מ- 173,881 עד- 241,680 31% | מ- 241,681 עד- 502,920 35% | מכל שקל נוסף 47% · מס נוסף על הכנסות גבוהות לפי סעיף 121ב: מעל 647,640 ₪ בשיעור של 3%
- — עד- 75,960 10% | מ- 75,961 עד- 108,960 14% | מ- 108,961 עד- 174,960 20% | מ- 174,961 עד- 243,120 31% | מ- 243,121 עד- 505,920 35% | מכל שקל נוסף 47% · מס נוסף על הכנסות גבוהות לפי סעיף 121ב: מעל 651,600 ₪ בשיעור של 3%
- — עד- 75,720 10% | מ- 75,721 עד- 108,600 14% | מ- 108,601 עד- 174,360 20% | מ- 174,361 עד- 242,400 31% | מ- 242,401 עד- 504,360 35% | מכל שקל נוסף 47% · מס נוסף על הכנסות גבוהות לפי סעיף 121ב: מעל 649,560 ₪ בשיעור של 3%
- — עד- 74,880 10% | מ- 74,881 עד- 107,400 14% | מ- 107,401 עד- 172,320 20% | מ- 172,321 עד- 239,520 31% | מ- 239,521 עד- 498,360 35% | מכל שקל נוסף 47% · מס נוסף על הכנסות גבוהות לפי סעיף 121ב: מעל 641,880 ₪ בשיעור של 3%
- — עד- 74,640 10% | מ- 74,641 עד- 107,040 14% | מ- 107,041 עד- 171,840 20% | מ- 171,841 עד- 238,800 31% | מ- 238,801 עד- 496,920 35% | מכל שקל נוסף 47% · מס נוסף על הכנסות גבוהות לפי סעיף 121ב: מעל 640,000 ₪ בשיעור של 3%
- — עד- 62,640 10% | מ- 62,641 עד- 107,040 14% | מ- 107,041 עד- 166,320 21% | מ- 166,321 עד- 237,600 31% | מ- 237,601 עד- 496,920 34% | מכל שקל נוסף 48% · מס נוסף על הכנסות גבוהות לפי סעיף 121ב: מעל 803,520 ₪ בשיעור של 2%
- — עד- 63,240 10% | מ- 63,241 עד- 108,000 14% | מ- 108,001 עד- 167,880 21% | מ- 167,881 עד- 239,760 31% | מ- 239,761 עד- 501,480 34% | מכל שקל נוסף 48% · מס נוסף על הכנסות גבוהות לפי סעיף 121ב: מעל 810,720 ₪ בשיעור של 2%
- — נבדק, ללא שינוי
- — עד- 63,360 10% | מ- 63,361 עד- 108,120 14% | מ- 108,121 עד- 168,000 21% | מ- 168,001 עד- 240,000 31% | מ- 240,001 עד- 501,960 34% | מכל שקל נוסף 48% · מס נוסף על הכנסות גבוהות לפי סעיף 121ב: מעל 811,560 ₪ בשיעור של 2%